الزام به تحویل مبیع منقول و غیرمنقول چگونه است – قاسم نجفی بابادی

ارکان دعوی الزام به تحویل مبیع

سه رکن اساسی برای دعوای الزام به تحویل بیع خریداری شده وجود دارد:

  • رکن اول) در وجود یا عدم وجود این رکن قضات دو نظریه مختلف دارند:

نظریه اول که با توجه به مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت بیان شده است، تمامی عقود و معاملاتی که در به هر صورت به اموال غیر منقول مربوط می شوند را جزو عقود لازم دانسته اند و در صورتی دعوای تحویل مبیع را قابل طرح دانسته اند که ملک در دفتر املاک ثبت رسمی شده باشد.

در نظریه دوم، توافق مشتری و فروشنده  بر سر بیع و قیمت آن، موجب قبول قرارداد شده وتمامی مفاد قراردادهایی که با توجه به قانون تنظیم شده اند، لازم الاتباع می باشند. از جمله الزامات و تعهداتی که در اثر عقد قرارداد به وجود می آید، لزوم تسلیم مبیع به خریدار است به صورتی که بتواند در تمامای منافع مبیع تصرف داشته باشد. بنابراین خریدار حق دارد بنابر قانون مدنی، مبیع را بدون اذن بایع به تصرف درآورد. نظریه اول احراز این رکن را منوط به استعلام وضعیت ثبتی دانسته است. لذا اگر ثبت قرارداد به اسم خواهان دعوی به عنوان ذینفع نباشد، دعوی رد می شود وگرنه دادگاه رکن دوم را بررسی می کند.

  • رکن دوم) این رکن به صحت عقد قرارداد تملیکی بیع و عدم فسخ و انفساخ و اقاله آن اشاره دارد که توسط ارائه قرارداد کتبی که در آن انتقال بیع موضوع دعوا از خوانده به خواهان مشخص شده باشد، احراز می شود.
  • رکن سوم) در صورتی که بایع توانایی تحویل بیع را داشته اما از آن سر باز زده باشد. به این مفهوم که در تسلیم مبیع، اجباری بر فروشنده نباشد و وی قدرت و اختیار تسلیم مبیع را داشته باشد. در این صورت خریدار حق دارد قرارداد را فسخ نماید.

 تحویل مورد معامله

 

الزام به تحویل مبیع منقول و غیرمنقول چگونه است

الف- تحویل مبیع منقول

در صورتی که مال مورد معامله منقول باشد( مال منقول مالی است که نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر ممکن است) و فروشنده از تحویل آن خودداری نماید خریدار پس از رجوع به دادگاه و تقدیم دادخواست با خواسته الزام به تحویل مبیع و طی تشریفات آن و صدور حکم در این خصوص می تواند به واسطه و اجرای احکام مال مورد نظر را از پایه تحویل بگیرد.

ب- تحویل مبیع غیر منقول

تحویل مبیع غیر منقول یکی از اقسام دعاوی ملکی است که دارای مقررات خاص می باشد، در این دعوای حقوقی خریدار ملک، الزام فروشنده را به تسلیم آن می خواهد و با توجه به اینکه صدور حکم به تحویل مبیع فرع بر اثبات مالکیت خواهان است ابتدا دادگاه به مالکیت خواهان (خریدار) رسیدگی می‌نماید و در صورت اثبات مالکیت و انقضای مهلت فروشنده به تسلیم ملک به خریدار حکم به تحویل آن صادر می نماید.

البته در صورتی که قرارداد بین طرفین از نوع پیش فروش آپارتمان باشد رعایت ماده ۲۰ قانون پیش فروش آپارتمان ها ضرورت دارد و خریدار ابتدا باید از طریق داوری خواسته خویش را مطرح نماید و در صورتی که از آن طریق در فرصت قانونی رای داوری صادر نشود خریدار می تواند به دادگاه صالح که همان دادگاهی است که ملک در حوزه آن قرار دارد مراجعه نماید.

یکی از مواردی که در این دعاوی حقوقی بسیار اهمیت دارد و بایستی مورد توجه قرار بگیرد این است که در تحویل مبیع غیر منقول یا تحویل ملک این دعوای حقوقی باید به همراه الزام به تنظیم سند رسمی اقامه گردد زیرا با توجه به مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت دادگاه ها فقط کسی را که سند رسمی به نام ایشان است مالک می شناسد و اگر در موردی، خریدار هنوز سند رسمی ندارد این دعوا را فراخ کند امکان رد دعوای ایشان وجود دارد. 

نحوه طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع

  1. خواهان دعوی می‌بایست دادخواست الزام به تحویل مبیع را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نماید. مدارک لازم برای ثبت این دادخواست، اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه، کپی مبایعه نامه یا سند و سایر مدارک است.
  2. هزینه دادرسی دادخواست الزام به تحویل ملک، براساس ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود. در مورد خودرو ابتدا، هزینه دادرسی حداقل مقوم به بیست میلیون و صد هزار ریال می‌گردد تا پس از کارشناسی در دادگاه هزینه دادرسی آن دقیقا تعیین گردد.
  3. چنانچه خواهان مالک سند رسمی نباشد، بهتر است هم زمان با دادخواست الزام به تحویل، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح گردد تا با قرار رد استماع دعوی مواجه نشود.
  4. قاضی بر اساس مدارک ارائه شده توسط خواهان و نیز دفاعیات خوانده، اقدام به صدور رای می‌نماید.
  5. پس از قطعی شدن حکم به نفع خواهان، از طریق اجرای احکام، حکم مورد نظر ارجاع می‌گردد.

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *