مدارک لازم برای اثبات وقوع عقد بیع – قاسم نجفی بابادی

 

مطابق ماده ۳۳۹ قانون مدنی ، پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن ، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می گردد . بنابراین برای ایجاد مالکیت در حقوق ایران ، نیاز به هیچ گونه تشریفات و یا حتی پرداخت ثمن نیز نمی باشد و به صِرف توافق ، مالکیت حاصل می گردد . اما در خصوص اموال غیر منقول (املاک) ، به دلیل حاکمیت مواد قانون ثبت و ماده ۲۲ آن ، موضوع قدری متفاوت می باشد.

در صورتی که بین خریدار و فروشنده یک ملکی ، مبایعه نامه عادی تنظیم گردیده باشد، مطابق قانون ثبت ، خریدار مالک محسوب نمی گردد . در این صورت خریدار می تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی آن در دفترخانه ، مالکیت رسمی بر ملک را بر مبنای قانون ثبت برای خود ایجاد نماید .

حال اگر بیع شرعی در خصوص ملکی واقع گردید ولی مکتوب نگردید ، با ادله اثبات دعوا ، می توان نسبت به طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع اقدام و آنرا اثبات نمود . در صورت اخذ حکم مبنی بر تأیید و اثبات وقوع بیع اموال غیر منقول ، این حکم مانند داشتن مبایعه نامه عادی است که باز هم مطابق قانون ثبت مالک محسوب نمی گردد. بنابراین لازم است همزمان با طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع یا پس از آن ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز طرح گردد . پس از اخذ حکم مذکور و تنظیم سند رسمی که برای او مالکیت رسمی ایجاد می گردد ، از این به بعد می تواند کلیه حقوق خود را در مقام مالک اعمال نماید . بعنوان مثال ؛ الزام فروشنده را به تحویل مبیع از دادگاه درخواست نماید ، آنرا منتقل نماید ، هبه یا صلح نماید .

 

تفاوت اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت

دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. در خصوص دعاوی اموال غیر منقول، دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود، در مقابل دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد. اثبات وقوع بیع، معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی(مثل مبایعه نامه)جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست؛ اما دعوی اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه،طرح شود.

تایید بیع جنبه اعلامی دارد

بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است. بنایراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه تایید بیع جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.

در خصوص اموال غیر منقول لازم به ذکر است که برخی از محاکم به استناد مواد ۲۲ و۴ و۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، می پذیرند.

*حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنیظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود؛ زیرا رای اثبات وقوع بیع، صرفا جنبه ی اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.

 

طرفین دعوی

هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد، بیع را به اثبات برساند، اعم از خریدار و یا فروشنده، می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوی کند. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، خریدار برای طرح دعوی اثبات بیع، بهتر است علاوه بر فروشنده، مالک رسمی را نیز طرف دعوی قرار دهد.

مرجع صالح برای رسیدگی

در دعاوی مرتبط به املاک، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است ولی در دعاوی راجع به اموال منقول می توان در محل اقامت خوانده و همچنین محل انعقاد قرارداد و اجرای تعهد نیز اقامه دعوی نمود. ( ماده ۱۱، ۱۲ و ۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی)

 

مستندات قانونی

ماده ۳۳۹ قانون مدنی : پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک : همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک : در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

۱ – کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک : سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

 

مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای اثبات وقوع بیع :

۱- تصویر مصدق مبایعه نامه (اجباری)

۲- تصویر  مصدق سند مالکیت (اجباری)

۳- به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است.

۴- شهادت شهود و مطلعین.

۵- تحقیقات محلی.

۶- درخواست استعلام.

۷- پرونده استنادی.

۸- ارجاع به کارشناسی.

۹- معاینه محلی.

۱۰- سایر دلایل و مستندات

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *