همه چیز درمورد معامله معارض – قاسم نجفی بابادی

 

معامله معارض چیست؟

شاید شنیده باشید یا حتی برای خودتان پیش آمده باشد که ملکی خریده و در آن زندگی کرده‌اید، اما پس از گذشت چند سال وقتی تصمیم به فروش آن گرفتید، تازه می‌فهمید چه کلاه بزرگی سرتان رفته و ملک دارای معارض خریده‌اید؛ تازه از اینجاست که مشکلات شروع می‌شود و باید مسیرهای حقوقی بسیاری را طی کنید تا بتوانید برای ملک خود، تعیین تکلیف کنید.

زمانی معامله معارض صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر را خریده است.

در این حالت اولین نکته‌ای که لازم است بدانید این است که در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا نخستین معامله، قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیرقانونی است بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد.

به یاد داشته باشید که فروش مال غیر هم از لحاظ کیفری و هم از لحاظ حقوقی قابل تعقیب است. از لحاظ کیفری به استناد ماده‌واحده فروش مال غیر مصوب سال ۱۳۱۲ می‌توان شکایت کرد؛ مجازات فروش مال غیر نیز در قانون مذکور، همان مجازات کلاهبرداری تعیین شده است. یعنی طبق ماده یک قانون تشدید مجازات ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، مجرم علاوه بر رد مال معادل مال برده‌شده، به جزای نقدی و یک تا ۷ سال زندان محکوم می‌شود.

از لحاظ حقوقی، اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد، خریدار مقدم، مالک قانونی محسوب می‌شود و می‌تواند با طرح دعوی، ابطال معاملات بعدی را، اعم از اینکه با سند عادی یا سند رسمی باشد، درخواست کند.

 

آشنایی با معامله معارض

رفتار مجرمانه در جرم معامله معارض از دو عمل مختلف تشکیل شده است بنابراین فرد مجرم باید دو معامله پی در پی با تنظیم اسناد انجام دهد. طبق قانون، معامله اول مجرم، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد معامله اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است.

در واقع این معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می کند هر چند قانون گفته است که معامله اول می تواند عادی هم باشد، اما این موضوع راجع به املاک شک برانگیز است زیرا اصولاً انتقال رسمی املاک شرط است به این ترتیب استثنایی در این زمینه در قالب رای دیوان عالی کشور مطرح شده است. براساس این رای: «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد. عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

 

مقایسه معامله معارض با سایر جرایم

جرم معامله معارض ماهیتا با بسیاری از جرایم مالی شباهت دارد. یکی از مهم ترین جرایم شبیه این جرم، کلاهبرداری است. مجرم در هر دو نوع جرم دیگران را فریب می دهد. یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می شود منتا جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است در جرم کلاهبرداری وسیله معینی در تحقق آن شرط نیست.

اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می کند در مقابل در جرم معامله معارض وسیله ارتکاب جرم محدود به دو سند متوالی است. اموال، اسناد قبوض، مفاصا حساب و هر چیز دیگری که ارزش اقتصادی داشته باشد، برده شود، اما در بزه معامله معارض تنها یک مال معین که معمولا واحد مسکونی است یا منفعت آن برده می شود.

در جرم کلاهبرداری حتما مجرم باید سودی از عمل مجرمانه ببرد و اموالی ب دست آورد، اما در معامله معارض همین که ملک به شخص دوم انتقال یافت. جرم انجام می شود. در این حالت رسیدن وجوه یا اموال خاصی به مجرم شرط نیست. ممکن است تصور شود که این جرم با انتقال مال دیگری با معامله معارض همان جرم انتقال مالی غیر است. اما جرم معامله معارض با انتقال مال غیر تفاوت دارد.

از جمله این که در معامله معارض مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر ممکن است یک غریبه مال دیگران را به اشخاصی انتقال دهد. در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاما باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.

 

انواع معامله معارض

اگر هر دو معامله با سند انجام‌شده باشد، با توجه به نوع سند که رسمی باشد یا عادی چهار صورت برای آن متصور است:

۱- هر دو معامله با سند رسمی باشد. مثل‌اینکه اتومبیل یا زمینی را با سند رسمی به زیر بفروشد و بعد همان اتومبیل یا زمین را با سند رسمی به دیگری بفروشد یا صلح کند یا به نحو دیگری واگذار نماید.

۲- هر دو معامله با سند عادی باشد – مانند اینکه در مثال بالا هر دو معامله را به‌وسیله‌ی سند عادی انجام دهد.

۳- معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد.

۴- معامله اول با سند عادی و معامله‌ی دوم با سند رسمی باشد.

 

نحوه طرح شکایت

برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه و پس از تنظیم شکایت، تمبر قانونی که همان هزینه دادرسی است، ابطال ‌شود.

بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه‌قضاییه که همان کلانتری‌ها هستند، داده می‌شود تا در بدو امر، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند. پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می‌شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می‌کند.

پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می‌شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می‌کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدیدنظر است و حکم دادگاه تجدیدنظر، قطعی است.

اگر نفر چندمی هستید که قربانی فروش مال غیر شده‌اید، یادتان باشد که در رسیدگی به این پرونده، صرفا مبلغ پرداخت‌شده به شما برمی‌گردد؛ اما اگر شما نخستین خریدار هستید و می‌خواهید خسارت بگیرید باید دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال معاملات بعدی را بدهید.

در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری، موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک نخست باید خواسته‌اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ‌گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیرقانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است. دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می‌کند.

 

اختلاف نظر در پرداخت خسارت

برای جبران خسارت نخستین کسی که مال دست چندم خریده باشد، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. در این قانون درباره ضمان دَرَک یا همان مسئولیت فروشنده مال غیر، آمده است: در صورتی که مالی مستحق‌للغیر (یعنی حق شخص دیگری) باشد، خریدار باید غرامت آن را بپردازد. البته در این باره تاکنون مراجع قضایی تصمیم‌های گوناگونی اتخاد کرده‌اند؛ اکثر قریب به اتفاق قضات، استنباطشان این است که غرامت همان خسارت تأخیر تادیه است که بر اساس شاخص نرخ تورم هر سال از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود. اما بعضی از قضات نیز غرامت را به قیمت روز مال فروخته‌شده محاسبه می‌کنند که این نرخ با ارجاع به کارشناسی تعیین می‌شود. به نظر می‌رسد پرداخت بهای روز مال، عادلانه‌تر از پرداخت خسارت تأخیر تادیه است.

اگر شما جز خریداران دوم به بعد باشید، به این علت که فروشنده بعد از انجام معامله اول، دیگر مالکیتی نداشته و در این شرایط مالی به شما فروخته است، عمل وی فروش مال غیر محسوب می‌شود. در این وضعیت شما می‌توانید به فروشنده قبل از خود مراجعه و خسارت کیفری یا حقوقی خود را مطالبه کنید.

اگر ملکی به نفر سومی فروخته شده باشد، اما فروشنده که همان نفر دوم است موضوع مال غیر را نمی‌دانسته و علم نداشته که مال غیر خریده است و تصور می‌کرده که با فروش مال، معامله صحیحی انجام داده، عمل وی جرم نیست زیرا به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق‌للغیر بودن مال خبر نداشته، فاقد سوءنیت که یکی از ارکان جرم است، بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی‌توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می‌توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.

 

دریافت  اجرت‌المثل

در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می‌تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم‌شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه ‌کند. در این صورت وی ملک را تحویل می‌گیرد و خریداران بعدی باید به ازای زمان تصرف خود، به او اجرت‌المثل بدهند زیرا او مالک قانونی است. البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می‌توانند اجرت‌المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند. مبلغ اجرت‌المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند.

 

تکلیف سردفتر متخلف

اگر سردفتر با فروشنده تبانی کرده و با تهیه اسناد جعلی، معامله معارضی انجام داده باشد، شریک جرم به شمار می‌رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد.

در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل‌انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می‌توان برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر، به دادگاه حقوقی مراجعه و از او مطالبه خسارت کرد. پیشنهاد می‌شود برای پیشگیری از انجام معاملات معارض و کلاهبرداری تا جایی که امکان دارد مردم با اسناد عادی معامله نکنند تا کلاهبرداران فرصت سوءاستفاده نداشته باشند.

اداره ثبت اسناد و املاک در چند سال اخیر با ساماندهی املاک غیر منقول و فروش و اجاره به وسیله کد رهگیری سعی بر آن داشته که جلوی سوء‌استفاده‌ها را بگیرد، بنابراین به مردم توصیه می‌شود که در آژانس‌های مسکنی معاملات خود را انجام دهند که دارای سامانه کد رهگیری هستند. همچنین بد نیست در انجام معاملات از مشورت یک مشاور حقوقی بهره گرفت تا با بررسی درست اسناد بتواند معامله‌ای صحیح و قانونی برای شما انجام دهد.

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *