اجرت المثل ایام تصرف – قاسم نجفی بابادی

کلمات کلیدی: , , , , , , ,

از تعریف حقوقی اجرت المثل چنین بر می آید که به مبلغی که بابت استفاده شخص منتفع از مال، به مالک مال پرداخت می شود، اجرت المثل می گویند. میزان اجرت المثل بسته به شرایط روز و شدت استفاده و نوع مال و… تعیین می شود. در صورتی که استفاده کننده از پرداخت اجرت المثل ایام تصرف مال خودداری نماید، مالک می تواند اقدام به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نماید. اجرت المثل معمولا خارج از قرارداد و توسط قاضی یا کارشناس تعیین می گردد اما در مقابل، مفهوم اجرت المسمی قرار دارد که مبلغ مورد توافق طرفین است.

 

اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

همانطور که می دانیم بنابر قوانین حقوقی تمامی شریکان یک مال مشاعی به تناسب سهم خود در تمام اجزاء آن مال شریک هستند و هریک برای دخل و تصرف مادی در مال مشاعی، باید اجازه دیگر شرکاء یا وراث را نیز داشته باشند.

با این حال مواردی وجود دارد که برخی از شرکاء یا وراث بدون اجازه دیگر سهامداران اقدام به دخل و تصرف در مال می نمایند. در این صورت سایر شرکاء می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را به دادگاه ارائه نمایند و نسبت به محاسبه اجرت المثل ایام تصرف توسط دادگاه تقاضا کنند.

 

شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

سه شرط وجود دارد تا خواهان بتواند نسبت به مطالبه اجرت المثل اقدام نماید:

  • بنابه دستور خوانده عمل انجام شده باشد؛
  • از لحاظ عرفی، اجرتی برای آن عمل وجود داشته باشد؛
  • قصد تبرعی از سوی عامل برا عمل وجود نداشته باشد.

 

مواد قانونی اجرت المثل ایام تصرف

از آنجایی که اسلام توصیه اکید بر عدم مزاحمت و ایجاد ضرر و زیان برای دیگران دارد، اصل مطالبه اجرت المثل به مفهوم آیه شریفه لاضرر و لاضرار فی الاسلام باز می گردد. طبق اصل۴۰ قانون اساسی نیز، هیچ کسی نمی تواند به واسطه حق خویش به کسی ضرری رسانده و به منافع دیگران تجاوز کند. همچنین در ماده قانون ۳۰ قانون مدنی، اجازه تصرف و انتفاع در هر مالی به مالک آن مال داده شده است. لذا، طبق همین ماده و ماده ۳۲۸ قانون مدنی، هر کسی که مال کسی دیگر را تلف نمایند باید مثل آن یا مبلغ آن را پرداخت نماید.

بنابر قوانین بالا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، از حقوق قانونی مالک است و منتفع باید نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.

 

مبانی حقوقی دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در بیان این دعوا، اطلاع از چند مفهوم ضرورت دارد. در واقع، برای تحقق امر تصرف، وجود ارکان و شرایطی به ترتیب زیر ضروری است:

مادی: رکن مادی به عنوان مهمترین رکن این دعوی، به معنی استیلا بوده و باید به نحوی باشد که سلطه فرد بر مال از طریق مباشرت یا با واسطه مشاهده گردد.

معنوی: این رکن به انتفاع از ملک به سود خود دلالت دارد.

استمرار در تصرف: بدین صورت که استیلاء برای مدتی باشد به صورتی که از لحاظ عرفی بتوان بر آن تصرف اطلاق نمود.

علنی بودن تصرف: بدین صورت که کیفیت تصرف نشان دهنده اعمال تصرف از سوی خوانده بر آن مال باشد.

 

ارکان دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

ارکان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل به صورت زیر می باشد:

الف) خواهان که به عنوان موجر دعوی را مطرح می نماید، مالک یا ذی نفع در ملک باشد.

ب) مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.

ج) تصرف خوانده در عین اجاره به یکی از این دو صورت انجام گرفته باشد:

مالک یا موجر رضایت به تصرف مستأجر نداشته باشد. در این صورت مستآجر به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف، حتی در صورت عدم استیفای منفعت، الزام دارد.

مالک یا موجر موافق ادامه تصرف مستأجر بر ملک باشد. در این صورت اگر مستأجر، استیفای منفعت بر ملک داشته باشد، باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید.

 

باید توجه داشت که در مورد املاک تجاری و مغاره ها، مطالبه اجرت المثل تطابقی با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ نداشته و مطالبه اجرت المثل به دعاوی املاک غیر تجاری مربوط می شود. در املاک تجاری بر مبنای قانون فوق، مستأجر ملزم به پرداخت اجرت المسمی می باشد.

 

نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف

همانطور که ذکر شد، محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به عوامل مختلفی بستگی دارد. فرمول محاسبه اجرت المثل ایام تصرف به صورت دقیق قابل تعیین نمی باشد. بلکه پس از اقامه دعوی، کارشناس با در نظر گرفتن شرایط مختلف اقدام به تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف می نماید.

از آنجایی که مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، امری است که با منافع مالی هر دو طرف خواهان و خوانده ارتباط مستقیم دارد، لذا برای موفقیت در دریافت اجرت المثل بهتر است به وکیل ملکی مراجعه نمایید.

 

نحوه اجرای حکم

برای گرفتن محکوم به از محکوم علیه و تسلیم آن به محکوم له اقداماتی لازم است که اصطلاحاً به آن اقدامات عملیات اجرایی می گویند. مجوز شروع عملیات اجرایی موقعی است که اجرائیه صادر شده از طرف محکمه صالحه به محکوم علیه ابلاغ گردیده و مهلت قانونی مربوط به آن منقضی شده باشد و محکوم به ممکن است اشکال مختلفی از جمله استرداد عین مال در مورد مفقود یا تلف شدن عین موضوع حکم یا مبلغی باشد که در مورد بحث ما موضوع محکوم به مبلغی است که محکوم علیه می باید به محکوم له پرداخت نماید ولی با ابلاغ اجرائیه و انقضای مهلت قانونی از انجام تعهد و پرداخت آن امتناع می ورزد و در واقع از حکم دادگاه تمکین نمی کند. در این صورت خواه موضوع محکومیت بصورت وجه نقد و خواه بصورت عین کلی در ذمه باشد باید از دارایی محکوم علیه استیفاء شود. خواه اموال منقول یا غیر منقول محکوم علیه توقیف گردد و با انجام تشریفات مربوط به مزایده مال فوق را تبدیل به احسن(وجه نقد)معادل طلب محکوم له نمود و به وی پرداخت گردد و مراحل مزایده تشریفات و قوانین خاصی دارد که اجرای آن با دادورز می باشد و حال آنکه چنانچه مالی از محکوم علیه نتوانستیم  چه بصورت منقول و غیرمنقول معرفی نمائیم تقاضای اعمال ماده ۲ قانون محکومیتهای مالی(جلب و بازداشت) محکوم علیه را می نمائیم. و چنانچه بعد از انجام هر کدام از موارد فوق الذکر محکوم به وصول و رضایت محکوم له به هر گونه دیگر اخذ گردید پرونده مختومه می گردد.

 

رسیدگی اجرت المثل ایام تصرف در مراجع قضایی

موجر می تواند در مدت زمانی که مستأجر به تصرف غیرقانونی و خارج از مهلت قرارداد، بدون رضایت و اذن موجر می پردازد، اجرت المثل ایام تصرف دریافت نماید. رسیدگی اجرت المثل تشریفات قانونی خاصی دارد که باید در مراجع قضایی پیگیری شود. طرح دعاوی اجرت المثل ایام تصرف توسط وکیل نیز مزایای بسیاری دارد. از جمله آنکه با تنظیم و ارائه این دادخواست توسط وکیل، سرعت رسیدگی به پرونده بیشتر شده و احتمال بیشتری برای موفقیت پرونده وجود دارد. ضمن آنکه نیازی به مراجعات مکرر به دادگاه برای پیگیری مراحل قضایی نمی باشد. اجرت المثل ایام تصرف می تواند از طریق دو مرجع قضایی رسیدگی شود.

 

مرجع دارای صلاحیت برای رسیدگی اجرت المثل ایام تصرف

دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به دو دسته تقسیم بندی می شوند. رسیدگی اجرت المثل در دعاوی که برای مبالغ کمتر از ۲۰میلیون تومان اقامه شوند، بر عهده شوراهای حل اختلاف خواهد بود. اما رسیدگی به دعاوی که برای بالاتر از این مقوم شوند در صلاحیت دادگاه های حقوقی خواهد بود. در مواردی که تشخیص مبلغ دقیق اجرت المثل ایام تصرف در توان خواهان یا وکیل وی نمی باشد، می توانند با ارائه دادخواست تأمین دلیل به کارشناس، تقاضای تعیین مبلغ دقیق اجرت المثل را ارائه دهند.

تعیین مبلغ کارشناسی عمدتاً زیر نظر شورای حل اختلاف انجام شده و در جریان آن، کارشناس برای بررسی موضوع به محل اعزام شده و پس از ارائه نظر وی مبنی بر مبلغ کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف، ابطال تمبر وکالت و هزینه دادرسی انجام می شود.

 

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

قانون مدنی در ماده ۲۰ و همچنین رأی وحدت رویه شماره ۳۱ تاریه ۵/۹/۱۳۶۳ درباره مطالبه هرگونه وجوه مرتبط با اموال غیر منقولی که در جریان عقود و قراردادها منتقل شده اند، مانند اجاره بها و اجرت المثل ایام تصرف و … صحبت نموده و مطالبه وجوه را تا حدی که در بند الف ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف (۱۳۹۴) عنوان شده است، در صلاحیت این شواری ذکر نموده است. اما در مورد خسارات وارد شده یا اجرت المثل  یا… که مال غیرمنقول خارج از عقد قرارداد منتقل شده است، این شوراها صلاحیت رسیدگی ندارد.

 

مزایای طرح دادخواست اجرت المثل ایام تصرف توسط وکلای استیناف گر

  • با توجه به اینکه کوچکترین اشتباه در دادخواست و تقدیم آن باعث رد شدن دادخواست و از بین رفتن هزینه های انجام شده می باشد در صورت طرح این دعوی بوسیله و کلای استیناف گر امکان بروز خطا به صفر می رسد.
  • با توجه به قدرت چانه زنی وکلای استیناف گر درجلسات کارشناسی و یا تماس های تلفنی با وی در صدور نظر به نفع موکل اقدام بهتری انجام می شود.
  • مدت زمانی که حکم به الزام خوانده گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.
  • نیازی به حضور موکل جهت حضور در جلسات دادگاه و یا اجرای حکم نمی باشد.
  • وکیل میتواند خسارت قانونی و حق الوکاله پرداختی توسط موکل را از متعهد بگیرد.
  • بعد از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل می تواند اموال وی او را توقیف کند.

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *