توقیف سند مالکیت زمین در قرارداد مشارکت در ساخت – قاسم نجفی بابادی

 

آیا توقیف سند تاثیری در اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت دارد؟؟ آیا موجب بطلان قرارداد و یا ایجاد خیار فسخ و یا انفساخ می شود؟؟ برای پاسخ این سوال باید بین توقیف قبل یا بعد از قرارداد مشارکت در ساخت قائل به تفکیک شویم :

 

الف :توقیف سند مالکیت زمین قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

اگر سند رسمی زمین موضوع مشارکت قبل از امضای قرارداد مشارکت در توقیف و بازداشت بوده باشد، در این صورت اگر توقیف تا زمان سررسید تاریخ اخذ سند تفکیکی همچنان برقرار باشد، زمین موضوع قرارداد (آورده مالک) در موعد تسلیم مقدور التسلیم نیست و طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی، قرارداد مشارکت در ساخت باطل است.

توضیح این که تسلیم زمین به عنوان آورده مالک در زمان صدور سند تفکیکی در نهایت محقق خواهد شد. چرا که هدف نهایی از مشارکت، تقسیم و تفکیک ساختمان است نه احداث یک ساختمان فیزیکی و از آنجا که توقیف مانع تقسیم و تفکیک زمین ساختمان است، فلذا مشخص می گردد که زمین موضوع قرارداد در موعد تسلیم مقدور التسلیم نیست. بنابراین نباید پنداشت صرف تحویل فیزیکی زمین به سازنده ملاک تحقق تسلیم آورده مالک است.

البته طبق ماده ۳۷۰ قانون مدنی، مقدور التسلیم بودن زمین به عنوان آورده مالک در زمان سررسید سند تفکیکی شرط صحت عقد است نه حین انعقاد مشارکت در ساخت. بنابراین اگر مالک بتواند موجبات توقیف را تا زمان اتمام ساخت برطرف کند، قرارداد مشارکت در ساخت از حیث قانون مدنی باطل نیست هرچند که در عمل سازنده انگیزه ای به ادامه کار نخواهد داشت.

موضوع مهم دیگر این که ممکن است عمل مالک در صورت اطلاع از مصادیق جرم دخالت و تصرف در مال توقیف شده طبق ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی باشد. در این صورت از حیث قانون مجازات اسلامی ممکن است نهی قانون گذار دلالت بر بطلان قرارداد مشارکت در ساخت نماید. فلذا از حیث ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی ممکن است صرف انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بر روی زمین توقیف شده، موجب بطلان عقد از حیث نهی قانون گذار باشد نه از حیث فقدان شرایط صحت معامله در قانون مدنی. در این خصوص موکداً به مقاله کاربردی “تاثیر حکم کیفری بر اعتبار قراردادها” (مورد نهم از قسمت ج) به نگارش وکیل خسرو صالحی رجوع کنید. (متن مقاله)

 وکیل مشارکت در ساخت

ب : توقیف سند مالکیت زمین بعد از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

اگر بعد از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، طلبکار مالک سند رسمی زمین موضوع مشارکت را توقیف کند و یا برعکس اگر مالک سهمی از سند زمین را به سازنده انتقال رسمی داده باشد و سپس سهم سازنده از سند زمین توسط طلبکاران سازنده توقیف شود، آیا طرف دیگر قرارداد مشارکت می تواند قرارداد را فسخ یا اعلام انفساخ نماید؟

(البته در همین جا باید گفت که خود طرفی که سهمش توقیف شده است نمی تواند به بهانه توقیف مدعی فسخ یا انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت گردد. چرا که بیم تبانی او با توقیف کننده می رود و این که هیچ کس نمی تواند قصور و تقصیر خود را مستند فسخ یا انفساخ قرارداد قرار دهد.)

 

 

۱- ایجاد خیار فسخ

دو خیار از مجموع خیارات قانون مدنی برای طرف زیان دیده متصور است :

خیار عیب :

از آنجا که زمین عین معین است و آورده مالک محسوب می شود، توقیف سند زمین می تواند در حکم عیب زمین باشد. در این صورت خیار عیب برای سازنده وجود دارد. ولی اگر سهم سازنده از زمین توقیف شده باشد، خیار عیب برای مالک متصور نیست چرا که زمین آورده سازنده تلقی نمی شود.

البته اگر چه توقیف بعد از عقد صورت گرفته است ولی چون قرارداد مشارکت در ساخت عقد مستمر است و تا زمان صدور سند تفکیکی، تسلیم زمین به معنای عرفی و واقعی آن محقق نمی گردد، لذا طبق ماده ۴۲۵ قانون مدنی، خیار عیب بعد از عقد و قبل از تسلیم هم محقق می شود.

خیار تعذر تسلیم :

خیار تعذر تسلیم به صراحت در قانون مدنی ذکر نشده است ولی لازمه عقود معاوضی است و برخی مصادیق آن در قانون مدنی ذکر شده است. این خیار ناظر به زمانی است که بعد از عقد، موضوع تعهد به طور موقت مقدور التسلیم نیست. در کتاب اعمال حقوقی مرحوم دکتر کاتوزیان (رحمه الله علیه) این خیار به طور مستند و موجه مورد شناسایی قرار گرفته است.

در بحث حاضر اگر توقیف سند زمین را مصداق مقدور التسلیم نشدن موقتی آورده مالک یا تعهد سازنده بدانیم، طرف دیگر قرارداد خیار تعذر تسلیم دارد.

خیار حاصله در ماده ۲۴۰ قانون مدنی در خصوص ممتنع شدن شرط است. لذا در بحث حاضر به طور مستقیم نمی توان به آن استناد کرد ولی می توان گفت که وقتی بعد از عقد ممتنع شدن انجام شرط (که فرع بر تعهد اصلی است) موجد خیار باشد، به طریق اولی ممتنع شدن موقتی تسلیم یا انجام تعهد اصلی (عوض قرارداد) نیز موجد خیار است.

مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی ناظر به شرط فعل است ولی این مواد مانع فسخ عقد با خیار تعذر تسلیم در خصوص ممتنع شدن موقتی تعهدات اصلی (عوضین قرارداد) نیست.

البته رویه قضایی به خیار تعذر تسلیم عادت ندارد و برای او ناشناخته است ولی مخالفت با خیار تعذر تسلیم نشان دهنده نبودن بین مشکلات مردم و لم دادن پشت میز نظریه پردازی حقوقی است. چرا وقتی یک طرف تعهد خود را انجام نمی دهد، طرف زیان دیده را از فسخ قرارداد منع می کنند و او را بدواً مجبور به طرح دعوای نافرجام و فرمالیته الزام به انجام تعهد می کنند؟؟!! خصوصاً در مواقعی که متعهد در دسترس نیست و متعهد له هم پولی برای اجرا توسط خودش ندارد. قانون مدنی ظرفیت پذیرش خیار تعذر تسلیم را دارد.

ما نمی گوییم صرف انجام نشدن تعهد اصلی سبب خیار فسخ باشد ولی وقتی با توجه مدت سپری شده و وضعیت متعهد له و متعهد علیه عرفاً انجام تعهد به طور موقتی ممتنع و بعید به نظر برسد، حق فسخ ایجاد می شود و نیازی به طرح دعوای الزام به انجام تعهد نیست و ممتنع شدن موقتی را قاضی ضمن رسیدگی به دعوای فسخ احراز می نماید.

 

۲- تحقق انفساخ قرارداد

طبق قواعد عمومی قراردادها از جمله ماده ۳۸۷ قانون مدنی، اگر موضوع تعهد بعد از عقد و قبل از تسلیم، به طور دائمی مقدور التسلیم نباشد، قرارداد منفسخ می شود.

در بحث حاضر اگر توقیف سند زمین را مصداق مقدور التسلیم نشدن دائمی آورده مالک یا تعهد سازنده بدانیم، قرارداد مشارکت در ساخت منفسخ می شود.

البته بحث این است که چه زمانی توقیف سند کاشف از مقدور التسلیم نشدن دائمی موضوع تعهد است؟؟ به نظر می رسد صرف توقیف سند دلیل بر مقدور التسلیم نشدن نیست و از طرفی نباید تا مزایده منتظر ماند. بلکه در زمانی که در عرف حقوقی و دادرسی امیدی به رفع توقیف ثالث نباشد، باید قائل به مقدور التسلیم نشدن دائمی زمین مالک یا تعهد سازنده گردید.

توقیف سند مالکیت زمین

 

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *