نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت – قاسم نجفی بابادی

 

 

انتقال قرارداد مشارکت در ساخت به این معناست که شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین قرارداد گردد.به عبارت دیگر در انتقال قرارداد موقعیت قراردادی یکی از طرفین به شخص دیگر منتقل می شود. و از این طریق حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد نیز به شخص ثالث منتقل می گردد.

 

انواع انتقال در قرارداد مشارکت در ساخت

۱-انتقال ارادی قرارداد مشارکت در ساخت

چنانچه یکی از طرفین قرارداد ،وضع حقوقی خود را اعم از حقوق و تعهدات به دیگری منتقل نماید انتقال ارادی گفته می شود.با انتقال قرارداد به شخص دیگر آن شخص قائم مقام طرف قرارداد می شود.که در اصطلاح حقوقی به آن قائم مقام خاص گفته می شود.لذا با انتقال قرارداد تمامی حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد نیز به آن شخص منتقل می گردد.

این انتقال به دو صورت امکان پذیر می باشد.

 سازنده قسمت یا قسمت هایی از عملیات ساخت را به دیگری انتقال می دهد.در این حالت سازنده همچنان طرف قرارداد محسوب می گردد.در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا نسبت به این موضوع تعیین تکلیف می گردد.

مالک یا سازنده تمامی حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد را به شخص دیگری منتقل می نماید.که در این حالت نیز باید دید در قرارداد چگونه پیش بینی شده است .در اکثر قراردادهای مذبور مشاهده می شود طرفین از انتقال قرارداد به شخص دیگر منع گردیده اند.و شرط گردیده در صورت انتقال قرارداد به شخص دیگر،طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

با توجه به اختیار انتخاب طرف قرارداد از سوی طرفین لذا نمیتوانند بدون رضایت طرف دیگر قرارداد را منتقل نمایند.چنانچه طرفین در قرارداد این حق را برای یکی از طرفین یا هر دو قائل شده باشند مشکلی وجود ندارد.مشکل از آنجایی شروع می شود که یکی از طرفین یا هر دو از انتقال قرارداد به دیگری منع شده باشند.و یا اینکه قرارداد در این خصوص ساکت باشد.

 

۲-انتقال قهری قرارداد

یکی از مصادیق انتقال قهری قراردادهای  مشارکت در ساخت، فوت مالک یا سازنده می باشد. سوال پر تکراری که اغلب پرسیده می شود این است که ،پس از فوت مالک یا سازنده وضعیت قراردادمشارکت در ساخت، چگونه می شود؟

 وکیل مشارکت در ساخت

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت درساخت،عقدی لازم میباشد،پس از فوت هر یک از طرفین به وراث آنها منتقل میگردد.طبق قانون تمامی دارایی های شخص متوفی به وراث او به طور قهری منتقل می شود. حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد مشارکت درساخت نیز از جمله دارایی های شخص متوفی محسوب می گردد.

لذا فوت مالک یا سازنده باعث انحلال یا ابطال قرارداد مشارکت در ساخت نمی گردد. در خصوص انتقال قهری قرارداد مشارکت در ساخت یک استثنا وجود دارد .و آن زمانی است که مباشرت شخص در انجام تعهد و اجرای قرارداد شرط شده باشد.یعنی به اعتبار شخصیت متوفی و به شرط مباشرت، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد گردیده باشد.در این صورت با فوت آن شخص ،قرارداد مذبور به ورثه منتقل نمی شود.

 

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت انتقال قراداد بدون رضایت طرف دیگر

ممکن است جهت پیشگیری از انتقال موضوع قراردادهای مشارکت در ساخت حق فسخ  قرارداد برای طرفین درج گردد.در این صورت انتقال قرارداد بدون رضایت طرف دیگر از موجبات فسخ قرارداد می باشد.چنانچه طرف قرارداد پس از اطلاع از انتقال قرارداد اقدامی ننماید به مفهوم اسقاط حق فسخ می باشد.در صورت عدم رضایت می تواند از طریق اظهارنامه رسمی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را اعلام نماید.

 

غیر نافذ بودن انتقال قرارداد

ممکن است در قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال قرارداد پیش بینی نشده باشد.در این صورت با توجه به اصل عدم می توان اینگونه تفسیر نمود که حق انتقال وجود ندارد.و چنانچه یکی از طرفین اقدام به انتقال قرارداد نماید ،انتقال غیرنافذ می باشد.در صورت تنفیذ و اجازه، انتقال صحیح می باشد.اما در صورت عدم اجازه این انتقال باطل است.

با توجه به مواردی که گفته شد نتیجه گرفته میشود نحوه تنظیم قرارداد مشارکت درساخت بسیار اهمیت دارد.لذا می بایست زمان تنظیم قرارداد همه جوانب سنجیده شود.و حتی الامکان نسبت به تمامی اتفاقاتی که امکان وقوع دارد پیش بینی های لازم صورت گیرد.تنظیم قرارداد مذبور توسط فرد متخصص باعث می شود اختلافات فی مابین کاهش یابد.و یا اصلا اختلافی رخ ندهد.و در صورت بروز اختلاف به جهت پیش بینی های لازم رفع اختلاف با صرف هزینه و وقت کم تر صورت گیرد.

 انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک چگونه است ؟

هنگامی که امضای قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک و سازنده انجام می شود با توجه به میزان آگاهی و یا ناآگاهی مالک ممکن است اتفاقات ناخواسته و البته ناگوار از جهت مالی برای او و ملکش رقم بخورد. یکی از کارهای غیر حرفه ای و ناشیانه ای که بسیاری از مالکین پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت انجام می دهند که دهان هر وکیل و حقوقدانی باز می ماند این است که همان اول بسم الله تمام سهم الشرکه سازنده را به صورت رسمی در سند مالکیت قبلی به سازنده انتقال می دهند! میدانید با این کار چه اتفاقی می افتد و چه مشکلی برای مالک رقم می خورد؟

این کار یعنی نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک به وی در ابتدای قرارداد باعث می شود که سازنده این توانایی حقوقی و قانونی را به دست آورد که حتی قبل از اینکه هرگونه اقدامی را در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت بخواهد انجام بدهد از زمان انتقال رسمی ملک به او، مالک قانونی و رسمی سهم و یا واحدهایی از پروژه ای می­شود که هنوز کلنگ آن را به زمین نزده است و هنوز جوهر خودکارش که با آن پای قرارداد مشارکت را امضاء کرده است خشک نشده است.

در این گونه موقعیت ها که مالک اطلاعات حقوقی و قراردادی درباره شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ندارد، معمولاً سازنده به شما می­گوید که من چون طبق قرارداد مشارکت در این پروژه ۴۰ درصد سهم برای او لحاظ شده است، شما باید لطف کنید بیاید در دفترخانه اسناد رسمی و ۴۰ درصد یا میزان مشخصی از شش دانگ این ملک را به نام من به عنوان سازنده انتقال بدهید! مثلاً باید ۲ دانگ یا ۳ دانگ از ملک را رسماً به من انتقال بدهید تا من بتوانم شروع به کار کنم شما یا مالکی هم که از همه جا بی­خبر است و اطلاعات کافی در شیوه و چگونگی انعقاد حرفه ای قرارداد مشارکت در ساخت ندارد می­رود دفترخانه و به صورت رسمی ملکیت ملک را به سازنده به میزان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت انتقال می دهد. بدون اینکه حتی یک جلسه به صورت حضوری با وکیل و مشاور حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت یا وکیل دعاوی ملکی کمترین مشاوره حقوقی را انجام بدهد. یقیناً دلیل اصلی بیشتر آسیب های حقوقی و شکست های قراردادی به عدم مشاوره پیش از معامله برمی گردد.

مالکین درباره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید بدانند که وقتی رسماً بخشی از ملک را به نام سازنده منتقل نمودید، از آن لحظه به بعد سازنده حتی اگر هیچ اقدامی هم در رابطه با پروژه و تعهداتی که در قرارداد مشارکت به مالک داده است کاری انجام ندهد، باز هم بدون شک مالک ۳ دانگ از آن زمین یا ملک کلنگی و قدیمی شده است  بدون اینکه حتی یک ریال به مالک پرداخته باشد.

انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان مالک

بنابراین نباید به عنوان مالک تا زمانی که هنوز هیچ اتفاقی نیافتاده و هنوز سرمایه و پولی از طرف سازنده در پروژه تزریق نشده اقدامی در جهت انتقال ملک تان به نام سازنده بکنید. شاید به هر علتی شهرداری جواز ساخت صادر نکند یا سازنده فوت بکند یا اختلافی بین مالکین بروز کند و سازنده نخواهد قرارداد را فسخ بکند در این شرایط حتی اگر قرارداد هم فسخ بشود اما هنوز سازنده مالک مشاعی ملک خواهد بود و این می تواند تهدید حقوقی جدی برای مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت محسوب بشود که هم اکنون بسیاری از پرونده های حقوقی با موضوع دعاوی مشارکت در ساخت دارای چنین شرایطی هستند که من وکالت بسیاری از این پرونده ها را بر عهده دارم و شاهد مشکلات آن ها می باشم.

 انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت

نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

توصیه من در باره نحوه انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت این است که بجای چنین رفتارهای پرخطر از نظر حقوقی، که دارای ریسک بالایی نیز می باشد، بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت یک برنامه زمانبندی تعیین کنید که طی آن برنامه زمانبندی و بر اساس میزان پیشرفتی که از طرف سازنده در پروژه انجام می­شود شما متعهد باشید که بصورت یک دانگ یا نیم دانگ سهم سازنده­ را در قالب همین برنامه زمانی بنام او بکنید. البته یک شیوه فوق حرفه ای دیگر برای شیوه انتقال سهم سازنده توسط مالک به او این گونه است که به هیچ وجه سهمی را به صورت رسمی تا پایان احداث پروژه بنام سازنده انتقال ندهید و فقط طی قرارداد مشارکت متعهد می­شوید که بعد از پایان کار و اخذ صورت مجلس تفکیکی و یا حتی چس از زمان اخذ سند رسمی تک برگی واحدهای آپارتمانی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سهم سازنده رو به وی منتقل کنید. البته در مقابل نیز باید در نظر داشت که سازنده­ ها نیز این نگرانی را دارند که مالک ممکن است به واسطه اختلاف یا هر چیز دیگر نخواهد سهم سازنده را به او منتقل کند در این مدل از قراردادهای مشارکت در ساخت سازنده­ها از مالکین یک سری چک­هایی تحت عنوان چک تضمین انجام تعهد از مالک دریافت می­کنند و این چک­ها را نزد مشاور املاک امانت قرار می­دهند و براساس پیشرفت پروژه مالک مجبور باشد که بیاید سهم سازنده را به طور رسمی به نام او منتقل کند و چنانچه از انتقال سهم سازنده در آن مرحله امتناع نماید، طبق شرطی که در قرارداد مشارکت در ساخت  وجود دارد سازنده می­تواند به مشاور املاک رجوع کند و درخواست تحویل چک تضمین انجام تعهد را مطرح کند.

 

انتقال سهم سازنده در قرارداد مشارکت

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *