وکیل فروش مال غیر – قاسم نجفی بابادی

 

مراحل شکایت زمینی که به دو نفر فروخته شده موضوع مورد بحث است با ما باشید تا به شما در این خصوص اطلاعات کافی را بدهیم. املاک و اسناد مربوط به آنها معمولا جزء اموال با ارزش به حساب می آیند و نسبت به سوء استفاده از این اموال حساسیت وجود دارد، به همین دلیل است که قانونگذار واکنش کیفری در قبال اینگونه موارد نشان می دهد.

 

حالت های معامله معارض

۱-هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد

۲-هر دو معامله با سند عادی انجام شده باشد

۳-اولین معامله با سند رسمی و دومین معامله با سند عادی انجام شده باشد

۴-اولین معامله با سند عادی و دومین معامله با سند رسمی انجام گرفته باشد

 

مراحل شکایت بابت معامله معارض

هنگاهی که شخصی از فردی به علت فروش بدون اجازه مال خود در دادگاه اعلام شکایت می کند دادگاه با توجه به شواهد و مدارک مستند و عینی نسبت به مجازات مرتکب و رد مال توسط مرتکب رای صادر می نماید و سعی دارد ضرر و زیان ایجاد شده را جبران و مرتکب را به مجازات کار خود برساند، جرم انتقال مال غیر جدا از جنبه خصوصی، جرم جنبه عمومی دارد و از این جهت از طرف قانون قابل تعقیب و مجازات خواهد بود،

اگر خریدار از تعلق مال خریداری شده، به دیگری بی اطلاع باشد در اینصورت قانون خریدار را مقصر نمی داند در این موارد خریدار موظف است که مال خریداری شده را به مالک برگرداند. اما ممکن است خریدار با آگاهی از اینکه مال به فروشنده تعلق ندارد نسبت به انجام معامله مبادرت کرده باشد، در این موارد خریدار برابر قانون به جرم همکاری در جرم مجازات خواهد شد.

 

تفاوت انتقال و فروش مال غیر و کلاهبرداری

فرض کنید خانمی مالک یک خودرو یا خانه  باشد و شوهر وی بدون اطلاع زن، این خودرو را بفروشد؛ چنین وضعی را انتقال مال دیگری می‌گویند. دو دلیل باعث به‌وجود آمدن چنین وضعی می‌شود:

  1. اشخاص سودجو با سوءاستفاده از موقعیت‌هایی که برایشان پیش می‌آید مال دیگران را منتقل می‌کنند.
  2. اشخاص به دلیل ناآگاهی از قانون مبادرت به انتقال اموال منقول یا غیرمنقول دیگران می‌کنند.

در هر دو صورت، انتقال مال دیگران، جرم است و مرتکب آن به مجازات‌های سنگینی محکوم می‌شود.

انتقال مال غیر جرمی مستقل است و با کلاهبرداری فرق دارد اما مجازات این دو جرم یکسان است. بنابراین کسی که اقدام به انتقال مال غیر می‌کند به مجازات‌های زیر محکوم می‌شود:

حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که گرفته است و رد مال به صاحبش.

اگر مرتکب از کارکنان دولت باشد به انفصال ابد از خدمات دولتی محکوم خواهد شد. اگر متهم به دلایلی مستحق تخفیف باشد؛ مانند رضایت شاکی خصوصی، کهولت سن و دادگاه نمی‌تواند مجازات حبس او را از یک سال کمتر کند.

 

معامله معارض
انتقال مال غیر

فروش یک ملک به چند نفر (معامله معارض)

از لحاظ قانونی مال یا ملکی توسط مالک آن بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته و خریدار مال غیر خریداری کرده است. در معامله معارض همیشه معامله اول صحیح و معتبر است و معامله هایی که پس از آن روی همان ملک یا مال شکل میگیرند باطل و غیر قانونی است.

 

نحوه تحقق جرم معامله معارض

زمانی این جرم محقق می شود که مالک ملک یا مال بیش از یکبار معامله کرده است به این معنی ک مالک اولیه مال را به بیش از یک نفر فروخته معامله معارض انجام داده است. هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور نماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.

 

جرم فروش مال غیر

جرم انتقال یا فروش مال دیگری، جرم مقید تلقی می شود که حاصل آن به شکل ایجاد زیان مالی به دیگری ظاهر می شود. در این جرم، به جای اضرار بالفعل تاکید بر اضرار بالقوه است. زیرا بر طبق قانون، تصرف عملی بر مال مورد انتقال، شرط به وقوع پیوستن جرم نیست، بلکه انجام معامله و انتقال حقوقی و قانونی مال که سبب ایراد اضرار بالقوه می شود، برای انجام جرم انتقال و فروش مال غیر کفایت می کند.

در این جرم، انتقال دهنده مال بدون این که مال متعلق به وی باشد و یا مجوز قانونی انتقال مال دیگری را داشته باشد، به صورت متقلبانه خودش را مالک مال و یا کسی که مجوز قانونی دارد، معرفی می کند و با قصد زیان رساندن، به انتقال مال دیگری می پردازد.

به واقع، جرم انتقال و فروش مال دیگری یکی از اشکال خاص عمل کلاهبرداری محسوب می شود و در دسته بندی جرایم بر اساس موضوع، جزء جرایم علیه اموال طبقه بندی می شود.

 

ارکان جرم فروش مال غیر

الف- رکن قانونی:

با استناد با قانون مصوب سال ۱۳۰۸ و هم چنین رای وحدت رویه دیوان عالی کشور، مجازات جرم انتقال مال غیر، تابع مجازات مصرح در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام در ارتباط با مرتکبین جرم انتقال و فروش مال غیر، می توان چنین استنباط کرد که رکن قانونی جرم انتقال و فروش مال غیر، از دو قانون مصوب سال ۱۳۰۸ و ۱۳۶۷ ترکیب شده است.

ب- رکن مادی:

 در فروش مال غیر، نیازی به وسایل کلاهبرداری، اغفال مال باخته و تسلیم مال توسط وی به شخص کلاهبردار وجود ندارد. در این جرم، مال باخته و زیان دیده در محل وقوع جرم حضور ندارد تا مورد اغفال قرار گیرد، بلکه تنها فروش مال دیگری توسط شخص کلاهبردار و مرتکب جرم کفایت می کند. اگر قول نامه ای تنظیم شود، این قولنامه و امضای آن رکن مادی جرم فروش مال دیگری را تشکیل می دهد.

رکن معنوی:

 داشتن سوء نیت و از روی عمد بودن فروش مال دیگران، رکن معنوی و روانی این جرم را تشکیل می دهد. یعنی شخص انتقال دهنده، باید در ابتدا قصد فروش مال غیر را داشته باشد، سپس اقدام به فروش آن کند. ولی شخصی که بدون قصد و نیت و سهوا مال دیگری را به فروش برساند، مجازاتی متوجه وی نخواهد بود.

 

دلایل اثبات جرم فروش مال غیر

در این جرم، ضرر و زیان شرط به وقوع پیوستن جرم محسوب می شود.

به عبارتی مالک باید زیان دیده شود. از این رو این عمل باید با سوءنیت انجام شود و ضرر و زیان به وجود آمده را شخص مرتکب ایجاد کرده باشد و آن را از روی اراده و نه بالاجبار انجام داده باشد. با این شرایط می توان جرم فروش مال دیگران را ثابت کرد و علیه مرتکب این عمل، شکایت و اقامه دعوی کرد.

 

مجازات فروش مال غیر چیست؟

ماده یک قانون مجازات در ارتباط با انتقال و فروش مال غیر مصوب پنجم فروردین ۱۳۰۸ این چنین بیان می کند:

کسی که مال غیر را با علم به این که مال غیر است به نحوی از انحا عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند، کلاهبردار محسوب می شود.

بر اساس رای وحدت رویه ۵۹۴-۱۳۷۳/۹/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور، با توجه به نسخ ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی، در حال حاضر مرتکب به موجب ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد مجازات قرار می گیرد.

مجازات جرم فروش و انتقال مال غیر شامل حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که تصرف کرده و رد مال به مالکش است و اگر مرتکب جرم از کارکنان دولت باشد، به انفصال دائم از خدمات دولتی نیز محکوم می شود. قانون گزار انتقال گیرنده ای را به هنگام معامله آگاه به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد نیز معاون جرم تلقی می کند.

 

آیا خریدار فروش مال غیر هم مجرم است؟

حالا حتماً می‌پرسید تکلیف خریدار چیست؟ در جریان فروش مال غیر ، خریدار مال غیر ممکن است هم مجرم باشد و هم بی‌گناه. تعجب نکنید! ماجرا این است که شاید خریدار اصلاً خبر نداشته باشد چیزی که دارد می‌خرد مال فروشنده نیست و به فرد دیگری تعلق دارد. در این حالت، خریدار مقصر نیست، گرچه باید مال خریداری‌شده را به مالک اصلی‌اش برگرداند. اما اگر خریدار هنگام معامله بداند چیزی که در حال خریدن آن است، مال شخص دیگری است، آن وقت او هم معاون جرم حساب می‌شود و مجازات خواهد شد. دادستان و شاکی خصوصی وظیفه دارند برای اثبات سوءنیت و اطلاع خریدار از تعلق مال به دیگری، دلایل خود را به دادگاه ارائه دهند.

 

غیر قابل گذشت بودن انتقال و فروش مال غیر

فروش مال غیر و یا انتقال مال غیر از جمله جرایمی است که علاوه بر اینکه نظم و امنیت جامعه را به هم می‌زند، خسارت‌های مادی را بر قربانی جرم وارد می‌کند منظور از قربانی جرم مالک مالی میباشد که بدون اذن او فروخته شده است.

یعنی کسی که مرتکب انتقال مال غیر شده است، حتی در صورتیکه شاکی رضایت بدهد، جرم جنبه عمومی دارد و مجازات او به کلی از بین نمیرود.

مثلا خانمی مالک یک خودرو یا خانه  باشد و شوهر او بدون اطلاع زن، این خودرو را بفروشد

 

انتقال و فروش مال غیر با سند عادی

معمولا زمانی که مالی با سند عادی و مبایعه نامه از طرف شخصی که مالک نمیباشد به شخص دیگر فروخته میشود (انتقال مال غیر) مشکلی ایجاد نخواهد شد. ولی مشکل زمانی ایجاد میشود که فرد خریدار از فروشنده (که مالک نیست) بخواهد سند رسمی را به نام او تنظیم کند.

اموال غیرمنقول مثل املاک و زمین‌ها باید با سند رسمی منتقل شوند تا فروشنده و خریدار از دردسرهای بعدی در امان باشند. سند رسمی توسط مامور دولتی و در حوزه صلاحیت وی تنظیم می‌شود بنابراین سندی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شود سند رسمی نیست.

اسنادی که در اداره‌ ثبت ‌اسناد‌ و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

قانون کسی را مالک میداند که نام او در دفتر املاک اداره ثبت درج شده باشد، در غیر این صورت ادارات دولتی اعتبار و بهایی به مالکیت آن خریدار نمی‌دهند. بنابراین مالکیت قانونی به صرف مبایعه‌نامه و سند عادی محرز نمی‌شود و چنانچه سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول تنظیم نشود، این معاملات اعتبار قانونی نخواهند داشت

 

وکیل فروش مال غیر

مسئولیت دلال در انتقال و فروش مال غیر

اگر دلال با علم و اطلاع برای فروش مال غیر، همکاری کند به عنوان شریک یا معاون جرم قابل تعقیب است.

برای مثال دلال زمین دیگری را که متعلق به فروشنده نیست و مرغوب‌تر و بهتر از زمین مورد معامله است به خریدار نشان میدهد و پس از انجام معامله مبلغی بابت دلالی می‌گیرد یا با علم به اینکه زمین متعلق به دیگری است برای فروش، خریدار را ترغیب و قولنامه‌ای هم تنظیم می‌کند.

در صورتیکه دلال شریک جرم هم باشد مالک اموال میتواند بعد از اینکه محکومیت دلال را اثبات کرد اموال دلال را توقیف کند.

پس در صورتی فرد دلال مجازات میشود که اطلاع داشته باشد، مالی که قصد فروش آنرا دارد، متعلق به شخص دیگری است.

 وکیل فروش مال غیر

 آیا انتقال و فروش مال مشاع از مصادیق فروش مال غیر است؟

مشاع مالی است که چند مالک داشته باشد.

بر طبق قانون، شرکای مال مشاع، حق ندارند آن را به دیگری انتقال و به فروش برسانند.

فروش مال مشاع دو حالت دارد که حالت نخست آن جرم محسوب نمی شود ولی حالت دیگر آن چنین نیست و عمل به آن جرم است.

۱- حالت نخست این است که شریک به میزان سهم خود از مال مشاع، بدون رضایت شریک یا شرکا، اقدام به انتقال مال به دیگری کند که در این حالت جرمی متوجه شخص انتقال دهنده نیست.

۲- حالت دوم به این نحو است که شریک علاوه بر میزان سهم خود، از سهم مشاع شریک یا شرکا بدون رضایت ایشان از آن مال به دیگری انتقال دهد که از مصادیق جرم انتقال مال غیر است.

 وکیل فروش مال غیر

مراحل شکایت کیفری انتقال و فروش مال غیر

  1. ر صورتیکه قصد شکایت کیفری از فردی به دلیل انتقال مال غیر را داشته باشید میتوانید مراحل زیر را انجام دهید.

۲. شما میتوانید برای شکایت کیفری، با وکیل انتقال مال غیر به صورت تلفنی مشورت کنید.

۳. به دلیل اینکه شکایت کیفری انتقال مال غیر نیاز به تنظیم شکوائیه دارد، اگر اطلاعات کافی برای تنظیم شکوائیه ندارید میتوانید به صورت حضوری با وکیل انتقال مال غیر مشورت کنید.

۴. شما میتوانید در صورتیکه تمایلی برای حضور در دادگاه و یا وقت کافی برای شکایت ندارید، به وکیل متخصص انتقال مال غیر وکالت بدهید که شکایت را انجام دهد.

۵. در صورتیکه قصد داشتید تا وکیل شکایت انتقال مال غیر را انجام دهد مدارک زیر را همراه داشته باشید.

 وکیل فروش مال غیر

مدارک لازم برای شکایت انتقال و فروش مال غیر

۱. مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی.

۲. ارائه سند و یا مدرکی که نشان دهد انتقال مال غیر صورت گرفته است.

 

 

وکیل فروش مال غیر

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *