چگونگی مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش – دریافت خسارت در قرارداد پیش فروش – قاسم نجفی بابادی

 

مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ می باشد و دادگاه نمی تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم نماید.

در ارتباط با قانون پیش فروش ساختمان، قواعد متفاوتی حکم فرما می باشد.

در قرارداد پیش فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی توانند به کمتر از آن توافق نمایند.

 

انواع خسارت قراردادی

  1. خسارت قراردادی ناشی از عدم انجام تعهد : در صورت عدم انجام تعهد اصلی ، خسارت قراردادی جایگزین تعهد اصلی می گردد. بنابراین متعهد له نمی تواند هم اجرای تعهد و هم خسارت قراردادی را مطالبه نماید بلکه باید یکی از این دو را انتخاب کند.

البته متعهد نمی تواند خود از اجرای تعهد امتناع و متعهد له را مجبور به قبول خسارت قراردادی  نماید.

 

  1. خسارت قراردادی ناشی از تاخیر در انجام تعهد : در صورت تاخیر در انجام تعهد ، خسارت قراردادی به میزان تعیین شده (برای مثال ۵۰۰ هزار تومان بابت هر روز تاخیر ) همراه با تعهد اصلی قابل مطالبه است.

 

میزان مطالبه خسارت از پیش خریدار

میزان خسارتی که پیش خریدار میتواند از پیش فروشنده طلب نماید، بدین شرح می باشد:

  1. در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمت های مشاعی ساختمان باشد، پیش فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش خریدار به او بپردازد.
  2. در موردی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در آن زمان عنوان شده قابل استفاده نباشند، پیش فروشنده ملزم است که معادل اجرت المثل ملک یا قسمت تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار بپردازد. اجرت المثل بر طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.
  3. اگر پیش فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است که روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.

در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش، خواهان دعوا، پیش خریدار است و خوانده دعوا، پیش فروشنده می باشد. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش، دادگاه عمومی است.

از آنجایی که این دعوا، منقول است، خواهان میتواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد و یا محل انعقاد قرارداد مراجعه نماید.

اگر چه بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است ولی بدلیل اینکه تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.

 

چگونگی صدور اجراییه

پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال میگردد و پیش خریدار میتواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول اموال پیش فروشنده را شناسایی و توقیف نماید تا وجه خود را از آن وصول نماید.

در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه (خوانده) خواهان میتواند درخواست صدور حکم جلب وی را نماید.

 

 

مطالبه خسارت قراردادی  تاخیر در تحویل ملک

در بسیاری موارد خریدار و فروشنده در مبایعه نامه خسارتی را به عنوان ضمانت اجرای تعهد فروشنده تعیین می‌نمایند که در صورت عدم ایفای تعهد ، قابل مطالبه می باشد. به عنوان مثال فروشنده یک باب آپارتمان ، متعهد شده  است در صورتی که در تاریخ مقرر ، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ساختمان را دریافت نکرده و در دفترخانه حاضر نشود ؛ مبلغ معینی را به عنوان خسارت پرداخت نماید و یا اینکه در یک قرارداد مشارکت در ساخت شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد اقدام ننماید ، به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت در انجام تعهد به مالک پرداخت نماید . بنابراین اگر متعهد ، اجرای تعهد را با تاخیر انجام دهد و یا به صورت کلی از انجام تعهد استنکاف نماید ، طرف دیگر می تواند دادخواست مطالبه خسارت قراردادی را تقدیم نماید.

 

مطالبه خسارت قراردادی تأخیر یا عدم تنظیم سند رسمی

ممکن است در قرارداد فروش ملک ، فروشنده ملزم گردد که  در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی ملک مورد معامله در دفترخانه حضور یابد . در غیر این صورت از آن تاریخ می بایست مبلغی به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید . جهت مطالبه این خسارت  خریدار بایستی با حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی نسبت به اخذ گواهی عدم حضور اقدام کند و آن را به همراه کپی مصدق مبایعه نامه به دادگاه تحویل دهد.

 

مطالبه خسارت قراردادی تأخیر یا عدم پرداخت ثمن مورد معامله

از جمله تعهدات خریدار در قرارداد های فروش ملک ، پرداخت ثمن معامله می باشد ؛ معمولا جهت پرداخت ثمن معامله تاریخی را مشخص می نمایند و خریدار می بایست در آن تاریخ نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید در غیر این صورت فروشنده می تواند دعوای مطالبه وجه بابت ثمن معامله و همچنین مطالبه خسارت تأخیر در تادیه ثمن مورد معامله را علیه خریدار مطرح نماید.

 

نحوه اجرای رای دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت قراردادی

بعد از صدور و قطعی شدن حکم مبنی بر محکومیت متعهد ، متضرر باید درخواست صدور اجرائیه کرده و به طرق مختلف از جمله معرفی اموال متعهد به ناحیه اجرا و در صورت عدم اطلاع از  اموال متعهد با گرفتن استعلام از اداره راهور ، ثبت اسناد و املاک ، بانک مرکزی و … در صدد به دست آوردن اموال و جبران خسارت های به وجود آمده برآید .

در صورتی که مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد، محکوم له می تواند جلب محکوم علیه را از دادگاه درخواست نماید.

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *