الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک – قاسم نجفی بابادی

 

بر اساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود.

گرچه این الزام، نص صریح قانون است ولی متاسفانه در برخی از شهرهای کشور اجرا نمی شود. چنانچه پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، شخص پیش خریدار بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

 

یکی از مواردی که در تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، جزء ملزومات به شمار می رود تاییدیه ی مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان تقدیم دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خواهان شخصی است که ملک را پیش خرید کرده است و باید دعوی را بر علیه شخص پیش فروشنده مطرح نماید.

چنانچه پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و بین او و مالک، قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، پیش خریدار ضمن دادخواست باید مالک رسمی ملک را نیز به عنوان احدی از خواندگان در دادخواست مطرح نماید.

 

اگرچه بر اساس ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، لذا در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.

توجه به این نکته لازم است که هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد و تنها در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد.

دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام میکند.

 

نکات کلیدی در ارتباط با دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

  1. برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
  2. سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
  3. هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض و سوء استفاده های احتمالی است.
  4. در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و می توان شخص مستنکف و متخلف را از طریق اجرای ثبت به ایفای تعهد، الزام کرد. به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *