انواع راه های الزام سازنده به انجام تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت – قاسم نجفی بابادی

 

الزام سازنده به انجام تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی مطرح می شود که سازنده به تعهدات خویش عمل ننماید.در این مواقع امکان الزام به انجام تعهدات از سوی مالک وجود دارد.چرا که سازنده به موجب قرارداد مشارکت در ساخت عهده دار تعهداتی می گردد که بایستی آنها را انجام دهد.و اهمال و سهل انگاری در انجام تعهدات مزبور، این اختیار را به مالک اعطا می نماید که با طرح دعوا، الزام سازنده را به انجام تعهدات، درخواست نماید.

 

دعوای الزام به اخذ پایان کار

یکی از مهمترین تعهدات سازنده اخذ پایان کار می باشد چرا که انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی بدون اخذ گواهی مذبور امکان پذیر نمی باشد. در این باره به تفصیل در مقاله دعوای الزام به اخذ پایان کار بحث نموده ایم.

 

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت ،سازنده می بایست نسبت به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد اقدام نماید.بیمه های مقرر در قرارداد مشارکت در ساخت به ترتیب ذیل می باشد:

  1. بیمه مسوولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمانی در قبال اشخاص ثالث
  2. بیمه مسوولیت مدنی سازندگان ابنیه مقابل کارکنان ساختمان
  3. بیمه تضمین کیفیت ساختمان

اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت جزء تعهدات سازنده می باشد. در صورت عدم اقدام سازنده به اخذ بیمه های مذکور و بروز خسارات مالی یا جانی،مالک نیز مسوول میباشد .لذا ایفای تعهد سازنده در این خصوص بسیار مهم می باشد.

در مواردی سازنده نسبت به تعهد خویش مبنی بر اخذ بیمه های مندرج در قرارداد اقدام نمی نماید.در اینصورت مالک می تواند الزام او را از طریق مراجع قضایی بخواهد.

 

دادگاه صالح در دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میگردد .پس از تقدیم دادخواست به شعبه ارجاع می گردد .و وقت رسیدگی تعیین میشود .در صورتی که ادعای مالک پذیرفته شود. دادگاه سازنده را ملزم به اخذ بیمه های مورد توافق می نماید. در زمان اجرای حکم به سازنده جهت اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت اخطار میشود.چنانچه سازنده اقدامی ننماید مالک میتواند خود اقدام نماید .و هزینه های مربوط را از سازنده مطالبه نماید.

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت دارای مزایایی میباشد.از جمله اینکه در صورتی که مالک نسبت به اخذ بیمه ها هزینه نماید می تواند از سازنده مطالبه نماید. چنانچه بدون طرح دعوا اقدام به اخذ بیمه ها نماید نمیتواند در خصوص هزینه های انجام شده ادعایی داشته باشد.

 

دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

یکی از دعاوی که ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت میباشد دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده می باشد. در بسیاری از مواقع سازنده جهت ساخت اقدام به اخذ وام بانکی مینماید و ملک را در رهن بانک قرار میدهد . جهت انتقال سند رسمی ملک، به نام خریدار می بایست ،نسبت به فک رهن اقدام شود. چرا که ملک در رهن قابل انتقال نمیباشد.در مواردی سازنده از باز پرداخت وام اخذ شده و فک رهن امتناع می نماید.در اینصورت می توان الزام وی را به فک رهن از  مراجع قضایی صالح در خواست نمود.

 

نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن علیه سازنده

بایستی دعوای الزام به فک رهن را علیه سازنده،مالک یا مالکین رسمی ملک و بانک وام دهنده مطرح نمود. دعوای الزام به فک رهن دعوای مالی محسوب می شود .و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می شود. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام به فک رهن دادگاه محل وقوع ملک می باشد. دعوای الزام به فک رهن را می توانید توسط وکیل متخصص در دعاوی مشارکت در ساخت مطرح نمائید.

 

 

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نو سازی

در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهداتی برای مالک و سازنده مشخص می گردد. و می بایست مالک یا سازنده در موعد مقرر به تعهدات خویش عمل نمایند. از جمله این تعهدات می توان به اخذ پروانه تخریب و نوسازی اشاره نمود.

 

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب دعوای حقوقی بوده و از دعاوی مالی محسوب می شود. مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی دادگاه محل وقوع ملک می باشد. در طرح این دعوا اشاره به ماده ای که سازنده متعهد به انجام اینکار گردیده بسیار مهم میباشد. باید توجه نمود این شرط ، شرط فعل می باشد .لذا در ابتدا باید سازنده را ملزم به اخذ پروانه تخریب و نوسازی نمود . چنانچه وی پس از صدور رای دادگاه از اجرای رای و انجام تعهد خودداری نماید،مالک میتواند خود اقدام نماید. و هزینه های انجام تعهد را از سازنده مطالبه نماید. یا درصورت امتناع سازنده از اخذ پروانه تخریب و نوسازی، مالک میتواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت درساخت اقدام نماید.

 

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

اخذ صورت مجلس تفکیکی ،زمانی در قراردادهای مشارکت در ساخت صورت میگیرد که عملیات ساخت و ساز به پایان رسیده باشد. این امر از تعهداتی میباشد که بر عهده سازنده است.و چنانچه به تعهد خویش عمل ننماید،مالک می تواند وی را به اخذ صورتمجلس تفکیکی ،ملزم نماید. الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را در مقاله ای به صورت مجزا شرح داده ایم ،جهت اطلاعات تکمیلی می توانید به این مقاله مراجعه نمایید.

 

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت

در قراردادهای مشارکت در ساخت ، مالک به سازنده اجازه میدهد که واحدهای ساخته شده متعلق به خود را بفروشد .در اینصورت سازنده در قبال خریداران تعهداتی خواهد داشت .و در قولنامه تنظیمی  متعهد خواهد شد در تاریخ مشخص نسبت به انتقال سندرسمی مالکیت به نام خریدار اقدام نماید.

توصیه میشود در قولنامه تاریخ و دفترخانه ای که سازنده باید نسبت به انتقال سند اقدام نماید مشخص گردد. در برخی موارد خسارت عدم انجام تعهد نیز پیش بینی میگردد .تا در صورت عدم انجام تعهد از سوی سازنده بتوان خسارت پیش بینی شده را نیز مطالبه نماید.

مطالبه خسارت مانع الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی نمیباشد.در برخی موارد به جهت عدم اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ، سازنده در آن تاریخ به تعهد خویش عمل نمی نماید .خریدار باید در تاریخ معین شده  به دفتر خانه اسناد رسمی مراجعه نماید ،و اصل قولنامه و مبلغی که میبایست در روز تنظیم سند در دفترخانه به سازنده پرداخت میگردید را ارائه دهد. و گواهی عدم حضور سازنده را دریافت نماید.

 

نحوه طرح دعوای الزام سازنده به تنظیم سند مالکیت

دعوای الزام سازنده به تنظیم سند رسمی مالکیت به طرفیت سازنده و مالکین رسمی ملک مطرح می شود . این دعوا مالی بوده و هزینه دادرسی طبق دعاوی مالی پرداخت می گردد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می گردد . پس از تعیین شعبه و تعیین وقت رسیدگی، رای مبنی بر الزام سازنده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. و خریدار می تواند از طریق صدور اجرائیه نسبت به انتقال سند رسمی اقدام نماید.

 

 

 

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *