سند نزدن فروشنده – الزام به تنظیم سند رسمی – قاسم نجفی بابادی

مقدمه

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله دعاوی شایع و مبتلابهی است که گویی در بین مردم به یک اپیدمی تبدیل شده است که افراد بعد از فروش ملک خود (البته الزام به تنظیم سند رسمی به معنایی اعم شامل اموال منقول هم می شود اما به علت کثرت موارد به اموال غیرمنقول می پردازیم) دیگر تمایلی به وفای به عهد خود و تنظیم سند به نام خریدار ندارند.

تنظیم سند رسمی، نخستین اثر حقوقی است که یک قولنامه می تواند داشته باشد. منظور از قولنامه  این است که فی مابین متعاملین ( خریدار و فروشنده ) در زمان معامله تعهد یا قولی وجود داشته باشد به این صورت که قراردادی منعقد نمایند و  متعاملین شرایطی را جهت تعهدات  در متن قرارداد وارد نمایند به عنوان مثال فروشنده تعهد می نماید تا ظرف ۱۰ روز موضوع مورد معامله را به خریدار تحویل دهد و یا اینکه خریدار تعهد نماید ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نماید. چنین توافقی می تواند مشمول  قاعده آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) باشد. موضوعی که اهمیت دارد اینجاست که سند رسمی می تواند مالکیت و یا وقوع معامله را احراز نماید در صورتی که قولنامه اثر اثباتی را مطابق قوانین ندارد.در واقع تا زمانی که فروشنده اقدام به انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی ننموده است نه خریدار  قادر خواهد بود مدعی وقوع معامله باشد و نه اشخاص ثالث قادر خواهند بود به انجام معامه فی مابین متعاملین استناد نمایند.

در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید توجه نمود که دعوی مذکور به نحو صحیحی طرح و اقامه گردد چه در غیر این صورت هزینه‌های انجام شده اعم از هزینه‌های مالی و مدت زمانی که برای طرح دعوی صرف شده است بدون نتیجه مانده و خواهان مجدداً باید با صرف وقت و هزینه مضاعف، نسبت به طرح دعوی اقدام نماید و لذا توصیه می گردد قبل از طرح دعوی با وکلای خبره امر مشاوره نمایید.

الزام به تنظیم سند رسمی

چگونگی وقوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

جهت تنظیم سند رسمی، خریدار و فروشنده می بایست به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و مطابق قوانین به انتقال مالکیت فروشنده به خریدار  اقدام نمایند که این موضوع می تواند از مهمترین اثرات حقوقی قولنامه باشد. سوالی که پیش می آید این است که چنانچه یکی از متعاملین از اجرای تعهد خویش خودداری نماید چه اتفاقی رخ خواهد داد؟ در پاسخ این سوال یکی از مهمترین آثار قولنامه که همان انتقال مالکیت و تنظیم سند است نمایان می شود. بنابراین متعهد له قادر به درخواست از متعهد جهت انجام تعهد خواهد بود دادگاه نیز با عنایت به متن قرارداد و شرایط ضمن عقد و اوضاع و احوال آن ، رای را صادر خواهد کرد و تا لحظه ای که متعهد به تعهد خویش اقدام ننماید، تعهد به قوت خود باقی خواهد ماند و فوت متعهد نیز نمی تواند تعهد راساقط نماید چرا که با فوت متعهد، تعهد به وراث انتقال می یابد که در این حالت در صورت خودداری وراث یا متعهد از انجام تعهد، محکمه، حکم به الزام تنظیم سند خواهد داد.

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

۱)جهت الزام به تنظیم سند رسمی، باید در متن قرارداد، انتقال مال غیر منقول که از تعهدات فروشنده است تصریح شود.

۲)فروشنده تعهد کرده باشد که در تاریخ مشخصی برای امضای سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و این تعهد در مفاد قرارداد تصریح شود( چنانچه جهت عدم حضور فروشنده، جریمه موثر یا وجه التزام در متن قرارداد پیش بینی شده باشد مطلوب است)

۳)خریدار تاییدیه عدم مراجعه فروشنده در تاریخ معین دز دفتر اسناد رسمی را داشته باشد.

۴)پیوست نمودن تصویر برابر اصل اظهارنامه، چنانچه خریدار به فروشنده  جهت حضور فروشنده اظهارنامه ای داده است.

۵)خریدار جهت اثبات تصرف خویش، اقدام به تامین دلیل نموده باشد و پیشینه تامین دلیل پیوست شود.

۶)در مورد بنا اعم از ملک تجاری یا مسکونی یا اداری پیش از اقامه دعوا یقین حاصل شود که از شهرداری منطقه گواهی عدم خلاف و پایان کار اخذ شود چرا که طبق قانون در شهرها اصدار و انتقال اسناد وابسته به گواهی عدم خلاف و پایان کار است.

۷)در خصوص املاکی که پیشینه ثبتی ندارند انتقال سند به صورت رسمی هیچ مفهومی ندارد و با رویه مغایر است این امر در خصوص املاکی که حتی در جریان ثبتی هم پیشینه ندارند صادق است.

۸)چنانچه چند فرووشنده وجود داشته باشند به تعداد هر فروشنده باید یک دادخواست به علاوه یک دادخواست  تنظیم شود  و به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را  تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.

اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند.

الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه صالح به رسیدگی

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید در دادگاه صالح اقامه شود و دادگاه صالح نیز طبق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در خصوص اموال غیرمنقول، محل وقوع مال غیر منقول می‌باشد و لذا خواهان نمی‌تواند دعوا را برطبق قاعده عمومی (ماده ۱۱ ق.آ.د.م) در محل اقامتگاه خوانده مطرح نماید براین اساس به عنوان مثال اگر چه ممکن است طرفین معامله، قرارداد خرید و فروش ( قولنامه یا مبایعه نامه) ملکی را که در کرج واقع شده است را در تهران منعقد نموده باشند ولی اگر یکی از طرفین در خصوص این ملک اقدام به طرح دادخواست نماید لاجرم باید در محل وقوع ملک (کرج) اقامه دعوا نماید در غیر این صورت دعوی مطروحه محکوم به رد خواهد بود.

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند رسمی

۱)اولین اقدامی که دادگاه در پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی به آن می پردازد احراز مالکیت از طریق استعلام پستی است چنانچه در قولنامه شماره پلاک ملک اشتباه درج شده باشد  محکمه پس از ویرایش آن، حکم به انتقال خواهد داد.

۲)دومین اقدام دادگاه این است که مالکیت خوانده برتبعات مبیع را اثبات نماید.

۳)سومین اقدام دادگاه، اثبات پرداخت بخشی از ثمن توسط خریدار است، البته محکمه باقیمانده ثمن را نیز محاسبه خواهد کرد و در حکم قید می نماید و در مورد سند تجاری چک از بانک استعلام می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

به استدلال ماده ۲۲۰ قانون مدنی خریدار و فروشنده به مجموع آثاری که به موجب قوانین و یا عرف و عادت مسلم از قرارداد حاصل می شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار پس از صدور حکم از واحد اجرا احکام درخواست اجرای آن را می کند. واحد اجرا احکام اول حکم را به فروشنده ابلاغ و ۱۰ روز برای اجرای آن به وی فرصت می دهد. اگر فروشنده باز هم از تنظیم سند و اجرا حکم امتناع کند خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و اینبار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می کند.

پس از صدور و اجرای حکم، خریدار می تواند اجرت المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل مبیع خودداری می کرده است را مطالبه کند.

الزام به تنظیم سند رسمی

یک نکته مهم در طرح دعوی الزام به تنظیم سند

خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد ؛ چراکه در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید و نیز درمواردی که برای ملکی هنوز پایانکار از نشده نمی توان فقط الزام به تنظیم سند خواست بلکه به فراخور حال باید الزام به اخذ پایانکار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی هم خواسته شود.

همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونن متعلق به وی نبوده است.

الزام به تنظیم سند رسمی

مزایای طرح دادخواست الزام به تنظیم توسط وکلای استیناف گر

  • با توجه به اینکه کوچکترین اشتباه در دادخواست و تقدیم آن باعث رد شدن دادخواست و از بین رفتن هزینه های انجام شده می باشد در صورت طرح این دعوی بوسیله و کلای استیناف گر امکان بروز خطا به صفر می رسد.
  • مدت زمانی که حکم خلع ید گرفته می شود بسیار کمتر می باشد.
  • نیازی به حضور موکل جهت حضور در جلسات دادگاه و یا اجرای حکم خلع ید نمی باشد.
  • وکیل میتواند خسارت قانونی و حق الوکاله پرداختی توسط موکل را از متعهد بگیرد.
  • بعد از محکومیت متصرف برای مطالبه ضرر و زیان وکیل می تواند اموال وی او را توقیف کند.الزام به تنظیم سند رسمی

 

 

اثبات‌ جنایت

این مقاله بر گرفته از کتب و سایت های مختلف حقوقی می باشد.

اثبات‌ جنایت

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

 

 

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 

 

الزام به انجام تعهد

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

هزینه دادرسی الزام به تنظیم به سند رسمی

دادگاه صالح دعوی الزام به اخذ پایانکار

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

نمونه دادخواست الزام به اخذ پایانکار

نمونه دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به اخذ پایانکار

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

نکاتی که قبل از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به آن توجه کرد

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سندرسمی

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند ملک مشاع

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار

تنظیم سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

الزام به تنظیم سند رسمی خودرو ( اتومبیل )

الزام به فک رهن

خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله کیست؟

نمونه دادخواست الزام به تحویل مورد معامله

الزام به تحویل ملک

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *