جواز یا عدم نفوذ تصرفات راهن در ملک خود – قاسم نجفی بابادی

کلمات کلیدی: رهن, راهن, مرتهن, مال الرهانه, وکیل رهن, وکیل ملک, وکیل اصفهان,

 

“جواز یا عدم نفوذ تصرفات راهن در ملک خود”

( بازخوانی یک پرونده قضایی در قالب نقد حقوقی )

مقدمه 

نقد رای را می توان به معنی ذکر هر دو جهت مثبت و منفی و به عبارت دقیق تر نقاط قوت ضعف دانست و برخلاف  تفکر عامه اینگونه نیست که در نقد رای فقط به دنبال مچ گیری حقوقی از انشاء کننده رای باشیم بلکه شایسته است تحلیل های دقیق و ساختار منطقی رای را نیز مورد تحسین قرار دهیم.

در اهمیت نقد رای می توان گفت که ضمن تقویت قدرت تحلیل ناقد، در گسترش بهبود توان علمی و عملی حقوقدانان، بویژه وکلا و قضات، تاثیر بسزایی دارد. حلقه مفقوده ای که در نظام حقوقی ما جامانده و متاسفانه هیچگاه جدی قلمداد نشده و اهمیت آن مغفول مانده است و نگارنده نیز از این خطا مصون نبوده و همچون طیف عظیم کارآموزان اگر اجباری در کار نبود، قلم به دست نمی گرفت و تفکری در ذهن نمی پروراند.

 

چکیده:

عقد رهن از جمله عقود عینی است که با توجه به اینکه فصل هجدهم از باب سوم قانون مدنی را به این عقد اختصاص داده و با وجود آراء وحدت رویه مختلفی که در این خصوص اصدار یافته است اما به جهت کثرت استعمال، همواره محل نزاع بین حقوقدانان و حتی فقها بوده است و یکی از اساسی ترین اختلافی که با وجود صدور آراء محاکم مختلف اما هنوز راه حل واحدی به رای آن اتخاذ نشده، ماهیت حقوقی فروش مال مرهون و صحت و عدم آن می باشد که حتی صدور و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور، هنوز این گره را نگشوده و این اختلاف همچنان در هزارتوی سردرگمی مانده است لذا این مقاله که در قالب بازخوانی یک دادنامه تهیه گردیده است به تحلیل این مسئله خواهیم پرداخت.

 

واژگان کلیدی: رهن، فروش مال الرهانه، راهن، مرتهن، حفظ حقوق مرتهن

 

مقدمه:

پس از آنکه عقد رهن صحیحاً بسته شد، راهن نمی تواند جز با اجازه مرتهن در مال الرهانه تصرفاتی که منافی با حق مرتهن با شد، بعمل آورد. از آنجا که چنین حکمی متکی به نص قانونی است (ماده ۷۹۳ ق.م.)[۱] حقوق دانان و محاکم قضایی در این زمینه متفق القولند. معهذا اینکه چه نوع تصرفاتی منافی حق مرتهن است اختلاف آرایی را ایجاد کرده است چون عقد رهن موجب خروج مالکیت مال الرهانه از مالکیت راهن نمی شود و به علاوه اینکه استمرار قبض شرت صحت معامله رهنی نمی باشد (ماده۷۷۲ ق.م.)[۲] معمولاً طرفین عقد رهن، پس از انعقاد معامله رهنی و قبض مال الرهانه مجدداً مال الرهانه را در اختیار راهن قرار می دهند تا بتواند از مال خود منتفع شود.

 

مفهوم عقد رهن :

حقوقدانان در مفهوم عقد رهن، تعاریف زیادی بدست آورده اند ازجمله این تعریف که: “رهن عقدی است که بموجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به دائن می دهد”.[۳] یا این تعریف که: ” عقدی که به موجب آن مدیون مالی را وثیقه طلب قرار می دهد را رهن     می نامند”.[۴] چنانکه قانونگذار در ماده ۷۷۱ ق.م. اشعار می دارد: “رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی رابرای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن وطرف دیگر را مرتهن می گویند.”

با انجام عقد رهن طلبکاران وثیقه و تضمین لازمی برای وصول مطالبات خود در دست دارند و مرتهن در عین مرهونه صاحب حقوق ممتازه می باشد و بر سایر طلبکاران حق رجحان خواهد داشت از این رو معاملات رهنی از هر حیث بدون مخاطره بوده و بر دیگر وثائق برتری دارد.

 

ماهیت رهنی قراردادهای بانکی

قراردادهای بانکی که برای اخذ تسهیلات بانکی منعقد می‌شود، موجب مالکیت بانک نمی‌شود و مالک همان وام‌گیرنده است و بانک حق ترهینی نسبت به مال دارد؛ لذا چنانچه مالک (وام‌گیرنده) مال را طی سند عادی به دیگری منتقل نماید، عقد اخیر صحیح است و فروشنده ملزم به تعهدات آن و از آن جمله انتقال رسمی به خریدار است و چنانچه بانک بدون لحاظ این قرارداد، مال را رسماً به شخص ثالثی منتقل نماید، به تقاضای خریدار بیع رسمی اخیر و سند رسمی انتقال مربوط ابطال می‌شود.

 

طرح مسئله:

شخص “الف” اقدام به خرید ملکی از “ب” می نماید و در ازای ثمن آن ملک دیگری را به شخص “ب” واگذار می نماید (البته قابل ذکر است هر دو ملک در رهن بانک بودند) و سپس ملک خریداری شده را به “ج” می فروشد. خریدار سوم هم به طرفیت نفر “الف” (به جهت اینکه منتقل الیه بلافصل او بوده) و “ب” به جهت اینکه سند رسمی به نام وی بوده اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می نماید که منتهی به صدور رای غیابی مبنی بر الزام خوانده ردیف دوم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند سند رسمی به نام خواهان می شود.

خوانده ردیف دوم نیز پس از اطلاع از مفاد رای و در دفاع از حقوق خود در دادخواست واخواهی ضمن جلب مرتهن (بانک) به دادرسی جهت اعلام تنفیذ یا عدم تنفیذ این انتقال تقاضای ابطال معاملات را بدین جهت می نماید که در نهایت منجر به صدور رای مورد بحث می گردد. که ذیلاً عین رای موصوف ذکر می گردد:

 

دادنامه

در خصوص دادخواست واخواهی م خ فرزند علی با وکالت مسعود به طرفیت ح ل فرزند باقر نسبت به دادنامه غیابی شماره ۱۰۱۵۵۶-۸/۱۲/۹۵ و نیز دادخواست نامبرده به طرفیت مجلوبین ثالث به ابطال قرارداد های شماره ۲۸۲۰۱۱-۲۲/۶/۹۳ و ۲۸۲۰۱۲-۲۲/۶/۹۳ و ۲۸۲۰۱۳-۲۷/۶/۹۳ و فسخ رأی غیابی فوق الذکر با این توضیح که واخواه و مجلوب ثالث ردیف اول طبق ۲ فقره بیع نامه مورخ ۲۲/۶/۹۳ دانگ پلاک های ثبتی ۱۷۲/۴۴۸۲ و ۱-۴۴۵۰ را معاوضه نموده اند در صورتی که ھر دو پلاک در رھن بانک قرار داشته است به این معنی که پلاک ۱۷۲-۴۴۸۲ که متعلق به مهدی خدابنده می باشد در رھن بانک مسکن به پلاک ۱/۴۴۵۰ که متعلق به ع ه است در رھن بانک آینده (مؤسسه صالحین) بوده است و چون آقای علیرضا هادی دیون خود را به بانک آینده پرداخت نکرده پلاک ثبتی ۱/۴۴۵۰ توسط بانک و توقیف اجراییه صادر و در حال عملیات اجرایی می باشد و لذا طرفین معامله در تاریخ ۱۰/۱۱/۹۴ هر دو معامله را اقاله کرده اند در صورتی که در تاریخ۲۷/۶/۹۳ علیرضا هادی پلاک ۱۷۲/۴۴۸۲ را به واخوانده (حسینعلی لطفی) واگذار نموده است و صرفنظر از صورتجلسه اقاله به دلیل اینکه ھر دو پلاک ثبتی در رهن بانک مسکن و آینده بوده است و طبق ۲ فقره بیع نامه عادی ھر قدام ثمن دیگری بوده است و به موجب ماده ۷۹۳ قانون مدنی تصرفات ناقله مثل بیع و صلح که منافی حق مرتهن است نافذ نیست مگر به اذن مرتهن و در مانحن فیه وکیل بانک آینده چنین معامله ای را اجازه ننموده بلکه اقدام به توقیف یکی از پلاک ها و عملیات مزایده و فروش نموده است و نتیجه اینکه ھر دو معامله مورخ ۲۲/۶/۹۳ باطل می باشد و در نتیجه معامله بعدی مورخه ۲۷/۶/۹۳ بیع نامه علیرضا هادی و حسینعلی لطفی نیز باطل خواهد بود کما اینکه رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور مؤید عدم نفوذ و بطلان فروش مال مرهونه میباشد و اینکھ وکیل واخوانده دفاع مؤثری ارائه نکرده است علیهذا ضمن وارد بودن واخواهی واخواه و فسخ دادنامه غیابی شماره ۱۰۱۵۵۶-۸/۱۲/۹۵ حکم به ابطال بیع نامه های فوق الذکر صادر و اعلام می شود رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان اصفهان می باشد.

 

 

جواز یا عدم نفوذ تصرفات راهن:

پس از انعقاد عقد رهن، تصرف جز با اجازه مرتهن جایز نیست. البته قانونگذار با تخصیص این اصل قانونی تصرفاتی را ممنوع نموده که منافی حق مرتهن باشد.

در خصوص عدم جواز تصرفات منافی حق مرتهن به لحاظ وجود ماده ۷۹۳ ق.م. اختلافی وجود ندارد اما در خصوص مصادیق اعمال منافی حق مرتهن اختلاف نظر شدید وجود دارد. البته در این خصوص قابل ذکر می باشد تصرفات راهن به ۲ گونه است تصرفات مادی و تصرفات حقوقی، که از این میان تصرفات حقوقی محل مناقشه می باشد که نمونه شایع آن فروش مال الرهانه است که محل اختلافات بسیاری است از جمله نظر مرحوم حضرت استاد دکتر ناصر کاتوزیان که بیان می دارد: “انتقال عین مرهون به حق مرتهن صدمه نمی زند زیرا حق او عینی است و بر مورد انتقال باقی می ماند و حاکم بر حق مالکیت انتقال گیرنده است.”[۵]

اما در تحلیل رای صادره می توان گفت که هرچند عقد رهن از اختیار مالک در تصرف در مورد رهن می کاهد ولی حق مالکیت را از بین نمی برد و راهن همچنان مالک عین مرهون است و به تبع این حق منافع مورد رهن نیز از آن اوست و مرتهن حق استعمال یا انتفاع از این مال را پیدا نمی کند و لذا هیچ شاخه ای از مالکیت عین مرهون به مرتهن منتقل نمی شود که در این خصوص ماده ۷۸۶ قانون مدنی مقرر می دارد: ” ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود در صورتی که متصل باشد جزو رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است مگر اینکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد” که در واقع هر دو ثمره (متصل و منفصل) به مالک آن تعلق دارد، منتهی ثمره متصل از توابع رهن و ثمره منفصل آزاد است و هیچ اراده ای نمی تواند این حق مالکیت را از بین ببرد و هرتوافق بر خلاف آن نوعی سلب حریت و خلاف قانون است.

لذا برخلاف استنباط دادگاه از ماده ۷۹۳، انتقال ملک در رهن ازجمله موارد منافی حق مرتهن نمی باشد و تصرف موضوع ماده ۷۹۳، تصرفات مادی می باشد نه تصرفات معنوی و حقوقی و با توجه به حق مالکیتی که برای آقای هادی موجود است تصرفات حقوقی وی نسبت به ملک، به حقوقی که اشخاص ثالث به هرنحو نسبت به ملک دارند، خللی وارد نخواهد کرد.

نکته ای دیگر اینکه واخواه برای تقویت ادله خود بانک مرتهن را جلب به دادرسی می کند تا بانک اقدام به عدم تنفیذ نماید و جالب ثالث (بانک) نیز عدم تنفیذ خود را اعلام و دادگاه نیز بر این اساس رای به ابطال معاملات نموده در حالی که تنفیذ یا عدم تنفیذ در رابطه با راهن و مرتهن قابل استناد است و ثالث حق استناد به آن را ندارد و به بیانی دیگربر فرض قابل ابطال دانستن معامله باید گفت که این ابطال فقط از نظر بانک امکان طرح دارد و نسبت به اشخاص ثالث غیرقابل استناد است.

 

 

پی نویس

[۱]. ماده ۷۹۴ – راهن می تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد بعمل آورد بدون اینکه مرتهن بتواند او را منع کند، درصورت منع اجازه باحاکم است.

[۲]. ماده ۷۷۲ – مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

[۳]. حضرت استاد دکتر  محمدجعفر جعفری لنگرودی، ترمولوژی حقوق، چاپ نوزدهم، ش۲۷۲۹ .

[۴]. مرحوم حضرت استاد دکتر ناصر کاتوزیان، عقود معین، ج۴، ش۳۲۲.

[۵]. مرحوم حضرت استاد دکتر ناصر کاتوزیان، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، پی نویس ۳ ماده ۷۹۳ .

 

 

کلینیک حقوقی استیناف گر با سال ها تجربه در خصوص مسائل مختلف حقوقی آماده ارائه هرگونه مشاوره رایگان به شما هم میهنان عزیز می باشد.

راه های ارتباطی ما برای انجام مشاوره رایگان:

وب سایت:   http://estinafgar.ir/

تلگرام:   https://t.me/estinafgar

اینستاگرام :  http://www.thepictaram.club/instagram/estinafgar

 الزام به فک رهن

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *